León en la encrucijada urbana: la paradoja de una ciudad que se duplica pero vacía sus centros

El municipio de León refleja un claro patrón de expansión desproporcionada. Entre 1990 y 2020, la población metropolitana creció 2.1 veces —pasando de 861,552 a 1.77 millones de habitantes—, mientras que su superficie urbanizada prácticamente se duplicó (creció 2.0 veces, pasando de 128 km² a 263 km² con un incremento de 135 km² en las periferias).

De acuerdo con datos del estudio Centrar el Futuro, auspiciado por la Fundación FEMSA a través del Centro para el Futuro de las Ciudades y el Tecnológico de Monterrey, este ritmo coloca a León en el lugar 29 de 70 en el ranking nacional de exceso de expansión con un indicador del 28% (por encima del promedio nacional del 25%).

Sin embargo, la densidad urbana casi no cambió (pasó de 6,680 a 6,716 hab/km²) y el 15% de las áreas urbanas registraron despoblamiento, traduciéndose en una pérdida neta de 119,728 habitantes en sus zonas centrales, un fenómeno que equivale al 20% de despoblamiento en dichas áreas.

Para el urbanista y exdirector del IMUVI, Amador Rodríguez, la dispersión horizontal impacta directamente la calidad del transporte y de la vida cotidiana ya que «un crecimiento expansivo en esa modalidad, fundamentalmente provoca que los servicios urbanos en lo general necesariamente tiendan a bajar su calidad».

El especialista ejemplifica los beneficios de contener la mancha urbana:

«Si una ruta promedio recorre una distancia de 20 km de longitud en una ciudad horizontal, en otra forma de crecer las ciudades en otra densidad y más compactas, esa ruta pudiera reducirse en un 40 o tal vez un 50% y eso implicaría ahorros en el tema del combustible y permitiría mejorar la calidad del propio servicio y acortar las distancias y los tiempos de traslado.»

Rodríguez Ramírez dijo que mientras la población abandona las zonas centrales, el mercado inmobiliario empuja tanto a la vivienda formal como a la informal hacia los márgenes de la ciudad debido al valor de la tierra. En los sectores de menores recursos, esta dinámica obliga a construir soluciones habitacionales de alta densidad horizontal sacrificando áreas verdes. En contraste, el centro sufre el estancamiento y deterioro de sus inmuebles existentes:

«Claramente se da un fenómeno de deterioro de la calidad del parque habitacional en las zonas centrales, en los temas de los barrios en donde la vivienda va envejeciendo y las condiciones en las colonias de un nivel socioeconómico un poco más elevado. Las características de las viviendas ya no están a la par de lo que requieren los nuevos pobladores de la ciudad en todos los niveles socioeconómicos.»

Amador Rodríguez enfatiza la falta histórica de instrumentos e incentivos para renovar los barrios consolidados:

«En México en general faltó este fenómeno de construcción de estas centralidades densas y parece que no hemos logrado que nuestros barrios se renueven de esta manera. Nuestros barrios o nuestras colonias centrales, se siguen deteriorando con las mismas viviendas que existían hace 100 o 200 años y mientras tanto lo que hemos buscado es esta construcción periférica debido seguramente a políticas públicas del suelo por ejemplo ahora que se está poniendo de moda el tema de los prediales a raíz de la reforma que se está promoviendo a nivel federal creo que también eso nos ha faltado, esa injerencia en el predial del Municipio para orientar hacia una mayor densificación.»

Aunado a ello, sostuvo, la especulación de precios impide que la vivienda compita con otros usos de suelo en las áreas con infraestructura existente:

«Si seguimos viendo que a pesar de este vaciamiento urbano, los valores de la tierra en la zona central de la mancha urbana se siguen disparando y que sigue siendo más rentable un uso comercial, un uso de bodegas, un uso industrial que un uso habitacional, esos valores en esta zona central no van a permitir el desarrollo de viviendas y se van a seguir buscando abrir las periferias al desarrollo.»

Mitos culturales, convivencia condominal y rezago habitacional

A nivel nacional, México destaca como el país de la OCDE con menor proporción de población viviendo en departamentos —apenas un 6%, frente al 15% de Brasil, 22% de Ecuador, 33% de Colombia, 66% de España o 75% de Corea del Sur—. Esta preferencia histórica por la vivienda unifamiliar extendida ha moldeado el paisaje urbano.

«Un tema cultural en México que vivimos donde la mayoría de la población prefiere una vivienda unifamiliar aunque esté alejada, aunque esté en la periferia, lo prefiere a vivir en un edificio, en una zona mejor conectada, la responsabilidad es de la sociedad y obviamente a veces el gobierno no le da continuidad a ciertas políticas públicas.»

Dijo que parte importante de este rechazo sociocultural hacia la edificación vertical en sectores populares deriva del abandono institucional tras la entrega de los proyectos:

«La cuestión cultural del rechazo a los departamentos tiene que ver por los problemas de convivencia y desgraciadamente lo seguimos viendo en la vivienda más económica, la vivienda popular y desgraciadamente lo que se llegó a desarrollar hace 15 años en este rubro, fue exitosa mientras mantuvo el acompañamiento del desarrollador para esta gestión condominal que tiene que ver con la convivencia y la aportación de las cuotas necesarias para el mantenimiento de los condominios.»

El urbanista advirtió que la disparidad en el mantenimiento genera desigualdades marcadas dentro de un mismo entorno urbano:

«En algunas colonias donde existían ambas tipologías, tanto el departamento como la vivienda unifamiliar, las viviendas unifamiliares mucho más cuidadas que han tenido incluso ampliaciones que se han ido consolidando y al lado ves a los departamentos con el fenómeno opuesto y con un fuerte descuido y desde luego que ahí hay una parte de injusticia porque en ambos casos hubo familias que llegaron hace 30 o 40 años a habitar estos desarrollos y que quienes llegaron a los departamentos vieron como su calidad de vida se fue mermando y el fenómeno opuesto en las viviendas.»

Luces de cambio y el rol necesario de la planeación municipal

Amador Rodríguez dijo que en León, a pesar de los retos, se observan incipientes cambios de tendencia en sectores socioeconómicos medios que empiezan a revalorizar las centralidades:

«Ya estamos viendo desarrollos verticales en la colonia Andrade, en Jardines del Moral, en menor escala en Barrio Arriba con desarrollos muy puntuales cierto perfil de personas están poniendo en una balanza lo que representa regresar a vivir en una colonia tradicional, en un departamento pero con equipamiento de servicios y prefieren esto a irse a zonas periféricas en los límites con Lagos de Moreno por poner un ejemplo. No todos porque hay quien sigue prefiriendo la periferia pero ya empieza a surgir un sector de la población que empieza a valorar esta parte como ya claramente se vio en zonas metropolitanas más grandes.»

Para concretar esta transición, Rodríguez llama a retomar el impulso estratégico de la planeación local y devolverle peso a la discusión urbana:

«Hace 8 o 10 años se escuchaba más por parte del Implan la importancia de estos temas, de la densificación y ahora que tu retomas este estudio de Centrar el Futuro, me parece muy importante pero es algo que se había salido un poquito de la discusión pública.»

Y concluye con una recomendación sobre el papel de las instituciones para reorientar el modelo de desarrollo:

«El mercado tiene que llevar a la ciudadanía a optar por hacer que las zonas centrales vuelvan a ser deseables para una buena parte de sus habitantes. El mercado mismo te puede ir ayudando en ese sentido pero va a ser muy importante que el Implan retome su papel de rector del desarrollo estratégico territorial en el municipio y que volvamos a escuchar un Implan innovador en cuanto a políticas públicas y que tenga como se dice, dientes.»